LA COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES EN COLOMBIA POR PARTE DE EXTRANJEROS
El mercado inmobiliario en Colombia se ha consolidado como un destino sumamente atractivo para la inversión extranjera. Sin embargo, la adquisición de bienes raíces por parte de personas no residentes involucra retos legales, bancarios y cambiarios que, sin una asesoría legal adecuada, pueden poner en riesgo el capital invertido e impedir la obtención de beneficios migratorios en el país.
1. Principales Dificultades y Riesgos en la Transacción
Desconocimiento del Sistema Legal Inmobiliario Colombiano.
Muchos compradores extranjeros asumen que el proceso de adquisición opera de la misma forma que en sus países de origen. En Colombia, la transferencia de la propiedad requiere cumplir estrictamente con dos figuras fundamentales: El título (formalizado mediante escritura pública) y el modo (la tradición efectuada mediante el registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos). Omitir o descuidar etapas como la promesa de compraventa, la escrituración, el registro o el debido estudio de títulos deja al comprador en una situación de grave vulnerabilidad.
Retos Financieros y Prohibición Bancaria para la Apertura de Cuentas.
Por normatividad bancaria de cumplimiento y prevención del lavado de activos, las entidades financieras en Colombia prohíben la apertura de cuentas bancarias a extranjeros que no posean Cédula de Extranjería y, por ende, una visa legalmente otorgada. Esto imposibilita realizar transferencias directas de divisas desde el exterior a una cuenta propia en Colombia para pagar el inmueble.
Errores Transaccionales y Pérdida de Elegibilidad para la Visa de Inversionista.
Para eludir la imposibilidad de abrir una cuenta bancaria local, los extranjeros suelen cometer el error de canalizar sus giros a través de cuentas de terceros, intermediarios informales o directamente a cuentas personales del vendedor, omitiendo el debido registro cambiario. Esta práctica impide certificar el ingreso legal de la inversión ante el Banco de la República (Declaración de Cambio) y el Ministerio de Relaciones Exteriores, lo que cancela cualquier posibilidad de ser elegible en el futuro para la Visa tipo M (Inversionista).
Riesgo de Estafas e Inseguridad Jurídica.
Sin la debida asesoría legal preventiva, los extranjeros corren el riesgo de ser víctimas de estafas o de adquirir propiedades con serios vicios de titularidad, tales como:
Escrituración y pago: Uno de los grandes inconvenientes en una transacción de este tipo con personas extranjeras es quien paga o escritura primero, el comprador por su parte no desea transferir el dinero al vendedor sin asegurar la escrituración del bien inmueble y por supuesto el vendedor no escriturará el bien inmueble antes de recibir la totalidad del pago, el cual viniendo de un banco extranjero se tardará algunos días en verse reflejado.
Inmuebles en posesión: Inmuebles sobre los cuales solo se ostenta la posesión y no la propiedad jurídica registrada.
Inmuebles en sucesión: Propiedades en proceso de sucesión no liquidadas notarial o judicialmente.
Gravámenes activos: Bienes gravados con hipotecas, servidumbres, afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia.
Embargos judiciales: Inmuebles afectados por embargos judiciales, los cuales impiden de forma absoluta la venta y su posterior registro.
Dificultad para exigir el cumplimiento por vía judicial.
En caso de incumplimiento por parte del vendedor o por la identificación tardía de vicios en la transacción, pretender hacer exigible una promesa de compraventa o recuperar el dinero por vía judicial en Colombia resulta un proceso sumamente costoso, complejo y demorado, especialmente para un ciudadano no residente que no contó con asesoría previa.
2. Recomendaciones esenciales para extranjeros
2.1: Estudio de títulos y verificación integral del inmueble
Antes de desembolsar dinero o firmar contratos vinculantes, es indispensable adelantar un estudio de títulos exhaustivo sobre el Certificado de Tradición y Libertad y sus antecedentes para verificar:
Titularidad del bien inmueble: Confirmar que la propiedad está plenamente en cabeza de quien vende (sea persona natural, persona jurídica o patrimonio autónomo).
Inexistencia de gravámenes: Comprobar que el bien esté libre de hipotecas, servidumbres, patrimonio de familia o afectación a vivienda familiar. Si existen, definir formalmente la estrategia legal para su cancelación previa.
Uso del suelo y Reglamento de Propiedad Horizontal: Validar en el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) y en el reglamento del edificio o conjunto que el bien permita la actividad deseada (vivienda habitual, rentas cortas o turismo, comercial, agrícola, industrial o institucional).
Saneamiento de pasivos: Exigir la paz y salvos del impuesto predial, la contribución por valorización, los servicios públicos domiciliarios y las cuotas de administración.
Prevención del lavado de activos: Realizar un estudio de lavado de activos, financiación del terrorismo y proliferación de armas al vendedor, bien sea persona natural o jurídica revisando las listas como la OFAC, Interpol, PEP, entre otras. Se recomienda altamente no realizar las transacciones en efectivo pues la carencia de prueba financiera respecto de la adquisición de bienes inmuebles puede acarrear problemas en Colombia tributarios e incluso penales de lavado de activos.
2.3: Apertura de un Encargo Fiduciario (Escrow Account)
Para resolver las trabas bancarias y proteger los fondos del comprador, se recomienda el uso de un encargo fiduciario con una entidad fiduciaria vigilada por la Superintendencia Financiera de Colombia. Esta figura funciona de manera similar a una escrow account:
Pagos desde el exterior sin cuenta local: Permite transferir los recursos directamente desde el exterior a la fiduciaria en Colombia sin requerir una cuenta propia ni Cédula de Extranjería.
Garantía para la Visa de Inversionista: Al transferir formalmente el pago al propietario titular registrado mediante el sistema fiduciario, se garantiza la bancarización y la trazabilidad cambiaria requeridas para la posterior postulación a la Visa tipo Migrante (Inversionista).
Disminución de riesgos mediante pagos por hitos: La fiduciaria actúa como un tercero neutral que condiciona la liberación total o parcial de los fondos únicamente cuando el vendedor cumple con los hitos pactados. Ejemplos:
Hito A: Firma e inscripción de la escritura pública de compraventa.
Hito B: Otorgamiento de la escritura de cesión de derechos sucesorales (en sucesiones en curso judiciales o notariales).
Hito C: Pago directo a la entidad financiera acreedora y levantamiento efectivo de la hipoteca.
Hito D: Pago directo al juzgado e instrucción para el levantamiento del embargo (proceso que requiere acompañamiento legal o para verificar la cadena de embargos).
2.4: Estructuración Rigurosa de la Promesa de Compraventa.
A pesar que en muchos países no se acostumbra firmar promesas de compraventa y no se sugiere depender únicamente de este documento para blindar el negocio, optar por la promesa acompañada del encargo fiduciario cobra vital importancia para tener precisión las cláusulas contractuales, la forma de pago y la verificación de los requisitos de entrega.
2.5. Presupuestar los costos adicionales e imprevistos de la transacción.
La compra de un inmueble en Colombia implica rubros adicionales al precio de venta pactado. Se debe contemplar anticipadamente el costo de la comisión cambiaria por la monetización de divisas, los honorarios y comisiones de estructuración de la entidad fiduciaria, así como los gastos notariales, impuestos de registro y rentas. Una debida planificación de estos conceptos evita sorpresas financieras y garantiza el cierre exitoso del negocio.
2.6 Asesoría Legal Especializada e Integral.
Realizar la compraventa de un inmueble en Colombia siendo extranjero exige la intervención de un abogado con experiencia combinada en derecho inmobiliario y derecho migratorio. Esta asesoría previene riesgos, garantiza la idoneidad del bien y asegura que la transacción se estructure correctamente para otorgar la elegibilidad a la visa de inversionista.